台鐵捷運化移居觀點: 雙北第一站,鳳鳴具雙軌契機

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台鐵一直是民眾仰賴的通勤大動脈,在人口密集的台灣西部走廊,台鐵軌道跨出雙北轄區前的最後一站,就是進入雙北的第一站。不過,很多人還不知道,未來幾年會興建的鳳鳴站,將會是台鐵進入雙北都會區的第一站;同時,在鳳鳴站旁邊,正在起步的鳳鳴重劃區生活圈,已經成為想要「沿著軌道移居」找房子的新選擇。

【兼具雙軌與重劃區腹地】

在「鳳鳴重劃區」,不只有新設的台鐵鳳鳴車站,越過鶯桃路另一側還有捷運三鶯線的「鶯桃福德站」,讓這裡具備雙軌交通建設題材。

鳳鳴重劃區則成為想要沿著軌道移居的民眾,能有多筆新建築案可供選擇的新生活腹地;至於位在台鐵站與捷運站之間的鶯桃路,發展多年的帶狀商圈非常成熟,不僅有傳統市場,也有各種連鎖店進駐。可以讓移居鳳鳴生活圈的人完全不必等待重劃區慢慢發展,一住進來就能馬上享受該有的基本生活機能。

 圖 ▴ 跳脫台鐵地下化工程的不確定時間表,鳳鳴站將提早興建臨時站區,設在圖中左側位置(拍攝方利得)

【軌道效益 正在發酵】

時間對「鳳鳴重劃區」是有利的。

隨著台鐵鳳鳴站、三鶯線捷運站、還有後續三鶯延伸線的工程逐步落實,鳳鳴重劃區居民在步行幾百公尺範圍內,就能享受多條軌道交通機能。在完工時間表上,按照2019年第三季的消息,台鐵鳳鳴站將會跟台鐵桃園段地下化計畫先脫鉤,直接設立臨時站!這一點很重要,雖然台鐵鳳鳴站位在新北市轄區,卻被納入「台鐵桃園段鐵路地下化計畫」的一部分。

圖 ▴ 鳳鳴重劃區面積並不大,已有多宗建案正在興建中(拍攝方利得)


受到這個計畫完工時間表不夠明確,原本包括鳳鳴站在內,很多計劃內的新車站啟用時間沒有人敢保證會落在什麼時候,但按照2019年第三季的新規畫,鳳鳴站準備先設立臨時站,並且跳出「台鐵桃園段鐵路地下化計畫」的框架。預計鳳鳴臨時站將在 2020 年動工,2024 年底就有機會完工啟用。
 

進度更快的是「三鶯線」的捷運車站,因為三鶯線明智的採用高架軌道,配合預鑄工法,整體施工進度明確,預計 2023年 就可以完工,將比台鐵鳳鳴臨時站更早啟用。後續三鶯線還會延伸進入桃園八德地區,連結桃園捷運路網,提供民眾前往高鐵站與國際機場等更多交通轉運選擇。

圖 ▴ 捷運三鶯線的鶯桃福德站施工狀況(拍攝方利得)

有了這些進行中的軌道計畫當基礎,這裡的通勤機能只會越來越完整,鳳鳴重劃區的新居民就能享受往返雙北中心區、還有跨都會區的多元軌道交通機能。

 

【本地換屋需求同樣強勁】

實際上,想來鳳鳴重劃區置產的民眾,並不限於想沿着軌道移居的雙北購屋人。

與鳳鳴屬於同一生活圈的「鶯歌」等已發展成熟的周邊區段,許多有高齡長者的家庭都想從無電梯透天厝或公寓換住到具備電梯機能的新大樓,這些也是前來鳳鳴重劃區尋找理想居家的買方族群之一。甚至桃園龜山與桃園車站商圈都有購屋人前來此重劃區看屋,因為這些區域很難找到可進行大面積住宅區開發的土地,加上購屋成本明顯高於鳳鳴重劃區,更添看屋動力。

圖 ▴ 捷運三鶯線施工單位租用鳳鳴重劃區空地進行預鑄作業的基地實況(拍攝方利得)

【房價低谷 適合移居】

直白的說 - 2019年鳳鳴重劃區最大的誘因,就是「價格」。

參考「住展雜誌」統計整理的建案資料表,2019年第三季的鳳鳴重劃區,銷售中的多宗建築案剛站上每坪 24 萬的行情價;鄰近的桃園車站商圈周邊,主要地段新建案維持在每坪 40 萬以上行情;連桃園市八德區廣豐新天地周邊的銷售中的指標建案,都有每坪25萬元行情。在台鐵沿線,新北市樹林站周邊主要建案行情價大多維持在每坪 28 萬以上,到了板橋站周邊,直接跳升到每坪 40、50 萬以上的價格水準。

稍微比較就能看出來,在周邊車站的新建案價格普遍高於鳳鳴重劃區的環境裡,現階段這種還在「房價低谷」的情況不可能持續太久。做為未來台鐵進入雙北第一站的鳳鳴生活圈,靠著雙軌通勤優勢,還有重劃區當腹地,2019 年應該就是這一波行情彈升前的最低點。