〈都更百科〉改建前先搞懂9個專有名詞

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房屋想要改建翻新,相信許多住戶和地主一定最關心,「我的土地可以蓋多少坪的房子?又可以興建多高樓層?」那麼,以下這些專有名詞,你一定非搞懂不可!


❶ 建蔽率

建築物在基地上的最大投影面積,也就是建築面積占基地面積的比率,簡單來說,代表一塊土地可以蓋的面積大小。建蔽率愈低,留下空地面積愈大,可以作為開放空間或其他設施規畫。

建蔽率的規範用意,主要讓建築物彼此之間保有棟距,以兼顧採光、通風及日照等居住要素,建築物也不會因為密度過高,形成壓迫感。

例如100坪的基地,規定建蔽率為50%,建築物能蓋的最大面積就是50坪,其餘50坪空地,可能作為臨路退縮植栽、中庭、戶外休閒設施等規畫。

❷ 容積率

基地內建築物總樓地板面積與基地面積之比

簡單來說,是這一塊土地可以蓋多少坪的樓地板面積,等於坊間常聽到1坪土地可以蓋多少坪的房子。例如基地面積是100坪,所在區域規定容積率為150%,建蔽率為50%,總樓地板面積最多可以蓋到150坪(100坪×150%)。 #REF!

建蔽率與容積率使用

根據土地使用分區規定,建築道路用地必須有限制預留空地,不能全蓋滿,再加上建築樓地板面積有總量限制下,建築物可以變化蓋出各種高矮胖瘦

例如基地面積是100坪,建蔽率為50%、容積率為150%,這棟建築物可以蓋的面積為50坪(100坪×50%),又容積率是150%,總樓地板面積可蓋150坪(100坪×150%),這樣蓋出來樓層就是3層樓高(總容積150坪/50坪建蔽面積)。

基地面積

一般意指建築基地之面積,而非全部土地的面積

總樓地板面積

建築物各層樓地板面積的總和,包括地下層、屋頂突出物及夾層等。

建築線

依據《建築法》第48條規定,起造人申請建築執照,其基地面臨計畫道路、市區道路、公路、現有巷道或廣場者,應向各縣市申請指定建築線。

建築線2種不同的解說:一是指建築物外牆面在地面上所圍成之線;二是指建築基地與道路之境界線重合部分。國內的建築法令所稱的建築線,則是以後者之解說為準。

法定容積

民國72年施行土地使用分區管制,每一個土地都有一個土地的分區,按照分區會有一個固定的容積量,便是指法定容積。

土地使用分區

指的是政府將土地劃分成不同類型,並規定各分區類型的允許用途。例如市政府將土地分成住宅區、商業區、工業區、政府用地等。

原始容積

在還未全面施行容積率之前,也就是民國72年之前的房子,當時興建依照建管相關規定,端看基地道路寬度,換算可興建樓層高度,在這樣範圍下能蓋多少就蓋多少,因此反推該建築物的容積量,就是原始容積。也就是現有建築物的總樓地板面積。

如果未來都市更新,算過原始容積大於現在法定容積,就相當有利重建。

(原載於財訊趨勢贏家特刊《危老+都更 400萬戶老屋拚重生》)