當包租公 守住4%報酬率

分享到

若是心有餘力,想要購入老公寓出租當包租公,身為包租公的知名律師蔡志雄也特別公開投資心法。他分析,把購屋成本當成100%,除以25年還款,等於租金報酬率要4%以上才值得投資,也就是說,設定4%報酬率收的租金剛好還貸款本息,貸款利率則以近2%的現況計算。

報酬率4%是關鍵

他舉例,600萬元房子攤提25年,等於每月月租金2萬元。但實際上,房東不會真的把房貸攤提25年還清,因為自備款的部分可以扣除成本,以房貸試算,600萬元的房子有200萬元的自備款,400萬元的貸款,月租金2萬元等於20年還清貸款。

蔡志雄強調,報酬率4%是關鍵,等於房東自己的資金占3分之1,另外的3分之2是透過房客來繳貸款本息。「不足4%房東會貼錢,超過4%房東繳完本息還有零用錢」。

空窗期應納入房東成本

再者,蔡志雄因長期觀察房價、房租走勢,常上網看物件的他表示,瀏覽量是很大的參考值。

首先他會到租屋網去看,自己想要的區域內物件,第一名以及到中間值的瀏覽量是多少,北部可能最熱門的物件瀏覽量隨便都破千,到了中南部,最受歡迎的物件就僅剩200多個瀏覽量,這表示出租的空窗期會拉長。

由此推估,北部最熱門的物件可能3天可以租掉,但是到了中南部要1個月才能租掉,而空窗期也應納入房東的成本內,例如1年會有1或2個月無法收到租金的狀況。

投資房地產要有長期投資的心理準備,蔡志雄形容,像是近年房價跌10%,600萬的房子帳面等於1年跌掉60萬元,以這幾年房價盤整,蔡志雄認為,房市會走「大U型」,底部會拉得很大,若要投資房地產就是要有長期抗戰的準備。