〈都更軌跡〉官股銀行金援 推動自主重建新選項2

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台灣中小企業銀行創新金融專案辦公室主任陳銅溪,經手都更及危老案件達50餘件,在業界享有「都更導師」美譽。對於住戶在重建時存有「1坪換1坪」的思維,陳銅溪提出見解,「正確來說,應該是分回原來的室內面積」。


法規時代變易 1坪換1坪難達成

為何1坪換1坪不容易?

首先,法規隨著時代在變。30、40年前的公寓,公設只有樓梯間,還併入登記主建物坪數;以雙併公寓來說,室內面積是登記權狀的95%,梯廳面積約占了權狀5%。

然而,隨著2005年修訂《建築技術規則》8樓以上住宅強制設置雙安全梯,接著要求考量殘障人士進退,加深、加寬逃生梯的面積,建築物公設比愈來愈重建方式、借款人合建(建商)自建(地主)融資科目土融、建融房貸、建融、周轉金成數7~8成、6~7成全額高。

再者,容積率和建蔽率的問題。早期的房子,以基地前面的道路寬度決定建築物高度,允建容積率高,等於是基地蓋滿滿,但在1983年後,施行「台北市土地使用分區管制」,各土地使用分區的容積率及建蔽率皆有所管制。

以台北市最常見的第三種住宅區(以住三簡稱)來說,假設以前的土地100坪,最高建蔽率達60%,等於4層樓公寓的容積率是240%(60%×4),如果再扣除樓梯間5%,換算室內面積容積率為228%(240%×0.95)。

假設拿到容積獎勵30%(不含時程獎勵10%),等於容積率可以蓋到292.5%(225%×1.3),但再扣除公設比30%,室內面積容積率157%(292.5%×0.7),坪數明顯很難1坪換1坪。

另外,如果選擇與建商合建,住戶也很難分回原有面積,畢竟建商也要承擔風險、賺取合理利潤。以台北市住宅來說,地主分回比率約60~65%,如果位於蛋黃精華地段,地主分回比率可高達7成,然而畢竟是少數個例。

放款融資限制 提升重建資金融通

陳銅溪也相當看好危老重建。他認為,以台北市的都更案來說,過去平均獎勵值不到30%,然而《危老條例》因時程獎勵外加10%,可以達到上限40%,其實重建誘因相當高。

不過,分不回原有坪數,住戶通常會有抗性,要解決上述的問題,陳銅溪認為,只有自主重建,更新後利益由地主共享,當然住戶也要自行負擔所有整合與開發費用,便是要向銀行借貸資金。

的確,資金關係到自主重建能否成功的關鍵之一。因此,金管會2019年8月解除《銀行法》第72條之2放款融資比率「不得超過30%」限制,有助於提高重建資金融通的活水。

目前,8大官股行庫也積極經營這塊業務,其中,台灣中小企業銀行特別創設「創新金融專案辦公室」專責辦理,成立迄今都更金融已辦理18件,融資金額131.74億元,提前達成首年目標融資100億元。

創新金融專辦 解決危老融資痛點

而會有傑出的成績表現,主要是看到銀行辦理都更危老融資的痛點。

陳銅溪說,都更危老融資屬於複雜、具專業性的金融業務,與一般融資案件不同,經常辦理速度緩慢,授信、信託容易疏漏,影響銀行在都更危老業務的推動,因此創設「創新金融專案辦公室」主要是解決痛點,強調快、易、通,可以快速辦理、解決客戶疑惑、資金籌措暢通,提供專案輔導、融資及信託等一條龍服務。

不僅推動都更危老金融業務,台企銀同時也將「廠辦更新重建」納入推展重點,目前接洽共3案,預計年底完成2案,金額約39.9億元,預計與桃園市政府合作,提供專業諮詢服務及規畫建議。

(原載於財訊趨勢贏家特刊《危老+都更 400萬戶老屋拚重生》)