〈都更軌跡〉官股銀行金援 推動自主重建新選項1

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近來,都更議題被危老重建炒熱,許多人開始關心自家房子能不能重建,對於未來可以選擇何種重建方式也開始進行分析比較。根據台灣金融聯合都更服務公司統計,台北市近20年核准都更案件的實施者類型,高達95%是建商合建,僅有5%是採取自主重建,凸顯未來自主更新的模式,將隨著危老重建逐漸開展。


都更經驗逾20年,同時也是台灣中小企業銀行「創新金融專案辦公室」主任陳銅溪,經手都更及危老案件達50餘件,在業界享有「都更導師」美名,多次參與自主更新的案件,對其中有何優劣熟稔於心。

尚華仁愛 從危樓變豪宅

在陳銅溪參與自主更新的案子,以「尚華仁愛」一案從危樓變身為豪宅,最為業界津津樂道。該案在九二一地震結構受損,由住戶自組都市更新會擔任實施者,過去這樣自辦都更,銀行的做法是,所有居民連帶保證,核貸採比例原則,需再自籌額外的重建資金,但每個人經濟條件不一,有些無力負擔重建資金,又不互為連帶保證,更新會為資金不足而傷腦筋。

後來,承接的銀行採取幾項突破性做法,包括以重建後的房地價值作為估值、產權及資金均信託管理,建立續建機制,使得成為首件取得全額貸款的自辦都更案

在都更之後,住戶最關心房屋價值。陳銅溪笑說,仁愛尚華在未都更之前,列為紅單危樓,房價每坪約40萬元,在都更之後,最後一戶成交單價來到189萬元,總價1.5億元,「當時媒體報導都說,這是最貴的都更豪宅,創造了50幾個億萬富翁。」

以屋換屋 解決財務問題

不僅是仁愛尚華,大家熟知的台北市水源四、五期自主更新案,陳銅溪也參與其中。他描述,當時的居民,大多是退休已久的長者,唯一收入來源是低收入補助,原住戶都擔心「收入來源不到萬把塊,怎麼拿錢出來蓋房子,以後怎麼付房貸?」

當時,陳銅溪協助住戶,告訴他們可以用重建房屋價值估算貸款金額,加上市府核准高額容積獎勵,原本舊房7、8坪,重建後可分回26、27坪,每坪單價達60、70萬,房屋增值後「以屋換屋」,可以解決財務問題,身上還多一筆錢。

不過,陳銅溪也提醒,現在房市狀況未明,新建餘屋數高達8萬棟,別再以為危老重建或都更愈晚進行,獎勵值愈高,獲利愈豐厚,已經不合時宜。另一方面住戶在重建時一直存有「1坪換1坪」的舊思維,陳銅溪提出他的見解,「正確來說,應該是分回原來的室內面積」。

(原載於財訊趨勢贏家特刊《危老+都更 400萬戶老屋拚重生》)