〈都更軌跡〉台灣金融都更公司主攻自地自建2

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從經營面來看,台灣金融都更公司必須兼顧公益與營利的角色,「重點不在提供服務費多優惠,反而會思考如何讓地主跟自主更新社區放心與信賴,才是成立最終努力的目標。」董事長林旺根指出,相對於建經公司最初成立目的,在於經營預售屋的履約信託以及續建機制,而台灣金融都更公司則是以都更與危老為重心。


開放專業人士合作 導入分潤投資模式

台灣金融都更公司自成立1年多來,為了拓展改建業務,建立了一套SOP機制,甚至開放與專業人士合作,導入分潤和投資模式。其中,16%分潤最讓業界好奇。林旺根解釋,假設一家都更公司結合建築師,將案子進行到取得重建計畫,再轉給台灣金融都更公司承接,將有最高全案管理費16%的分潤。

如果是建築師、估價師、危老推動師作為協同整合人,由公司專案經理主導,一旦確定成案,將給予業界行情5至10倍金額作為投資報酬。好比一位建築師初期設計費用2萬元,如果成案,視貢獻度給予15至20萬元報酬,若沒有成功收案就歸零,其實就像是專業服務投資模式。

協助財務規畫 提供資金缺口補足方案

此外,台灣金融都更公司還設置金融服務組,先幫地主做財務規畫以及提供資金缺口補足方案,另外對於不符合銀行借貸對象,也就是財務弱勢、信用不良的屋主或是地主,透過公司董事會的同意,利用資金貸與與背書保證辦法,補足這項缺口,由物權也就是土地或是房屋借貸,而非個人信貸去補資金缺口。

目前公司評估個案將近350件,其中接觸過後,約剩下120至130件,將近占1/3,後續可行的個案約剩下30件,最後進入催熟期的階段大概剩下1%,也就是只有3~4件才能夠成案。

「改建案的成功比率普遍不高,未來期望從2、3%成長到5%,」林旺根說。截至目前為止,台灣金融都更公司的成案已達5件,總銷金額約在4億至20幾億元之間,預計明年下半年送審動工。

目前台灣金融都更公司的收費標準,將在總銷6~8%或是總重建費用的20%中,兩者取其一,主要還是依據基地規模與房價可賣多少作為最終考量,但是簡單來說,就是把建商合建過程中固定的管銷費用付給都更公司,建商的獲利空間回饋給社區住戶。

(原載於財訊趨勢贏家特刊《危老+都更 400萬戶老屋拚重生》)