〈都更軌跡〉北市4大方案 力拚都更重建1

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根據內政部不動產資訊平台統計,台北市30年以上老屋高達61.1萬戶、占比68.05%為全台最高,相當於在馬路上每10戶房子就有6.8戶是老舊建築,可說是全台危險老舊建築的集中區,像是已公告列管「須拆除重建」的海砂屋就有近20處,還有幾乎無耐震力的危險老舊建築物須拆除重建,政府明知該拆除,卻因整合困難、卡在權利變換階段而停擺。


北市都更之路 2大挑戰

尤其文林苑事件後,都市更新似乎更蒙上一層灰!台北市都更處指出,目前面臨2大挑戰:重建部分,由於都審程序冗長,加上估價揭露不透明、利益分配爭議不斷,使得重建之日遙遙無期;另一方面則是整建維護,雖然整維程序與重建相同,但法定程序冗長,且住戶須自掏腰包,配合度低,自然無法形成共識,違章建築亦無多餘空間增建電梯,都更之路困難重重。

然而台灣位處地震帶,危老建築衍生的公共危險刻不容緩,因此除了中央的危老重建,北市府推動4個方案,希望加速都更,包含:公辦都更、都更168專案、海砂屋精進方案,以及整建維護補助,民眾可依基地條件、提送都更事業計畫門檻等條件擇優申請。

公辦都更 政府帶頭執行

其中,台北市市長柯文哲最重要政見之一的「公辦都更」,有別於民間都更,只要基地條件符合公有土地比率達500平方公尺或占該地區總面積50%以上,就由地方政府帶頭執行,主動引導更新地區開發,擔任起實施者的角色。

柯文哲說,為什麼要「公辦」都更?就是當民間做不來的時候,政府應一肩扛起來做,而且部分公辦都更案件弱勢比率高,若要期待民間來做根本不可能,必須由政府出面。截至目前為止,台北市劃設85處更新地區,實施中的個案17件,像是華榮市場都更案、斯文里都更案等。

168專案 快速整合流程

都更除了整合困難,繁複的行政流程也讓人詬病,因此北市獨創「都更168專案」,只要在送件時取得所有權人百分之百同意,市府即以「快軌」方式加速都更,8個月內可審議通過,大幅縮短時程。統計至2019年9月30日為止,申請共計有135件,審議通過99件、審查列管中36件。

然而大基地往往產權複雜、戶數眾多,因此中央也另闢危老重建這條高速公路,只要達到100%同意門檻後,小面積即可執行,且放寬建蔽率、建築高度,可建樓地板面積較都更高,因此透天厝這類產品,所有權單純,相當容易推行,交易量價也水漲船高。

除此之外,危老重建計畫在文件程序也較都更條例簡化不少,合法建物文件從13項減少至5~6項,並開放「使照」、「合法建築物證明」及「危老重建計畫」一併審查,亦將重建計畫書標準、審查項目標準化,最重要的是簡化會辦程序,從7個單位減少至5個單位,減少審查時間。

(原載於財訊趨勢贏家特刊《危老+都更 400萬戶老屋拚重生》)